huurovereenkomsten


incassobureau en rechtspraktijk

Bureau Breij B.V., Amsterdam




Onderstaand 3 modellen van te hanteren huurovereenkomsten voor bepaalde tijd bij huur-verhuur van woonruimte. Dit zijn de 3 wettelijke opgesomde mogelijkheden om voor bepaalde tijd te kunnen verhuren. Via onderstaande links kunt u online een door u gewenst model uitprinten. Het gebruik van de huurovereenkomst is voor eigen risico. Bij de samenstelling van de huurovereenkomsten voor bepaalde tijd is de grootste zorg besteed. Veranderingen of aanpassingen doen afbreuk aan de juridische waarde.

Denkt u er aan dat ook bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te allen tijde huuropzegging is vereist. Om u als verhuurder daaraan te herinneren zijn de regels van huuropzegging uitgebreid in het contract opgenomen. Ook aan de eventuele echtgeno(o)t(e) of geregistreerde partner van de huurder dient de huurovereenkomst separaat te worden opgezegd, zolang het gehuurde die echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner tot hoofdverblijf strekt. Het is aan te bevelen ten tijde van de voorgenomen huuropzegging bij het bevolkingsregister te informeren of uw huurder (inmiddels) is gehuwd of een geregistreerd partnerschap is aangegaan.

Er zijn slechts 3 wettelijk omschreven gevallen die een mogelijkheid bieden om met succes een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan bij huur-verhuur van woonruimte, te weten:

1. Tijdelijke huur, met het voornemen dat verhuurder het gehuurde zelf voor het eerst wil en zal betrekken, na de afloop van de termijn waarvoor de (onderhavige) huurovereenkomst wordt aangegaan;

2. Tijdelijke huur, met het voornemen dat verhuurder het gehuurde zelf opnieuw wil en zal betrekken, na de afloop van de termijn waarvoor de (onderhavige) huurovereenkomst wordt aangegaan;

3. Tijdelijke huur, met het voornemen van de vorige huurder die van de verhuurder het recht heeft gekregen het gehuurde opnieuw te betrekken, na de afloop van de termijn waarvoor de (onderhavige) huurovereenkomst wordt aangegaan;

In alle ándere gevallen mist de verhuurder de bevoegdheid om al bij het aangaan van de huur rechtsgeldig een ontruimingsverplichting te bedingen. De enig mogelijke denkbare uitvlucht: de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid.

Het aangaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is geen sinecure. Menig huurcontract is voorzien van een bepaling waarin de huur is ingegaan op een bepaalde datum voor de tijdsduur van (bijvoorbeeld) 1 jaar. Daarna wordt de huurovereenkomst van jaar tot jaar verlengd. Dit is geen huurovereenkomst voor bepaalde tijd, waardoor na het verstrijken van de bedoelde duur de huurovereenkomst zal zijn geëindigd. Geacht moet worden dat de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. Wat wel met dergelijke huurovereenkomsten wordt bereikt is de zogenaamde minimum duur; professionele verhuurders van formaat zijn niet gesteld op steeds wisselende huurdersbestanden; vandaar dat veelal een minimum duur wordt overeengekomen.

Jurisprudentie:

  • Ktg. Steenwijk 21 mei 1980, Prg. 1981 nr. 1571:
    Huurovereenkomst voor de tijd van één jaar, met een regeling voor stilzwijgende verlenging met telkens één jaar:Deze mogelijkheid van stilzwijgende verlenging sluit uit dat deze overeenkomst kan worden opgevat als te zijn aangegaan voor bepaalde tijd, gelijk bedoeld in art. 1623e BW (thans 7: 232 lid 2 BW).

  • Ktr. Rotterdam 7 juli 1987, WR 1988, 64
    Weliswaar maakt de voorgedrukte huurovereenkomst gewag van een huurovereenkomst die voor de bepaalde tijd van 1 jaar gesloten zou zijn, maar woningen plegen nu eenmaal voor onbepaalde tijd ge- en verhuurd te worden.

  • Ktr. Arnhem 28 november 1988, WR 1989, 33
    Hoewel de overeenkomst voor een jaar is aangegaan was het wel degelijk de bedoeling een overeenkomst voor langere, onbepaalde tijd aan te gaan. Behalve de bepaling in het huurcontract moet ook gekeken worden naar de aard van de overeenkomst en de bedoelingen van partijen. Tussentijdse opzegging mogelijk.


    Bij de beëindiging van huurovereenkomsten die voor een bepaalde tijd zijn aangegaan moeten drie vragen onderscheiden worden:

    vraag 1. Kan de huur eindigen zonder opzegging?

    Voor het antwoord op deze vraag is het bereik van de uitzondering "naar zijn aard slechts van korte duur" in art. 7: 232 lid 2 BW beslissend. Is aan de toepassingsvoorwaarden van deze uitzondering voldaan, dan blijft het dwingende huurbeschermingsstelsel geheel buiten toepassing, met als gevolg dat de vraag of een opzegging is vereist in de regel bepaald wordt door de inhoud van de overeenkomst, daar de alsdan toepasselijke artt. 7: 201 e.v. BW van regelend recht zijn. Overigens is opzegging altijd aan te bevelen.

    Het wettelijk huurbeschermingsstelsel heeft als uitgangspunt dat huurbeëindiging niet mogelijk is zolang de huurder zijn verplichtingen nakomt. In samenhang daarmee geldt als hoofdregel dat de contractsvrijheid om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan zeer beperkt is. Aan partijafspraken over de duur van de overeenkomst kan alleen werking toekomen, indien voldaan is aan de toepassingsvoorwaarden van een van de volgende uitzonderingen:

    1. naar zijn aard slechts van korte duur (art. 232 lid 2);
    2. gemeentelijk afbraakpand (art. 232 lid 4);
    3. proefperiode (art. 232 lid 3);
    4. tijdelijke verhuur onder gemeentelijk toezicht (art. 15-16 Leegstandwet);
    5. bepaalde tijdbeding (art. 274 lid 1 sub b jo art. 274 lid 2, sub a, b en c);
    6. derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6: 248);


    vraag 2. Kan de huur eindigen zonder rechterlijke tussenkomst?

    In het geval een bepaalde tijdbeding niet onder het toepassingsgebied van "naar zijn aard slechts van korte duur" gebracht kan worden geldt:

    1. dat steeds een opzegging is vereist (art. 7: 271 BW)
    2. dat de overeenkomst alleen door een rechterlijke uitspraak kan eindigen.


    vraag 3. Geeft een bepaalde tijd beding een vaste aanspraak op huurbeëindiging door de rechter?

    Het antwoord op deze vraag, of een verhuurder aan een bepaalde tijdbeding een vaste aanspraak op huurbeëindiging door de rechter kan ontlenen, is afhankelijk van de werkingssfeer van art. 7: 274 lid 1 sub b BW jo artikel 7: 274 lid 2 sub a, b en c BW.

    Het eerste zinsdeel van art. 274 lid 2 stelt als toepassingsvoorwaarde voor de beëindigingsgrond dat de verhuurder uitdrukkelijk heeft bedongen dat het gehuurde na afloop van de bepaalde overeengekomen huurtermijn moet worden ontruimd. Een bepaalde tijdbeding sec levert dus niet de beëindigingsgrond op. De verhuurder heeft ten aanzien van de bedongen ontruimingsverplichting een zware stelplicht en bewijslast, waaraan moeilijk valt te voldoen indien het beding niet schriftelijk is vastgelegd.



    BUREAU BREIJ B.V. Tot op de letter.


    terug naar    bovenaan