Huurzaken | FAQ
Frequently Asked Questions
In deze FAQ (Frequently Asked Questions) vindt u practische antwoorden, respectievelijk reacties, op veel gestelde vragen en vaak voorkomende situaties. Uitgangspunt is telkens een casus bij huur/verhuur van onroerende zaken of gerelateerde (huur)incassozaken.
Hoe zijn de huurrechtregelingen in kaart te brengen, zodat een goed beeld kan worden gevormd van de toepasselijke regelingen per huurobject?
Woonruimte
Tot bewoning bestemde ruimten.
Middenstandsbedrijfsruimte:
winkels, cafe's, restaurants, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. Deze bedrijfsruimten moeten toegankelijk zijn voor het publiek en dienen voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten.
Alle overige bedrijfsruimte:
banken, kantoren, pakhuizen, fabrieken, bedrijfsruimten van artsen etc.
Daarnaast noemt de wet nog "afhankelijke woningen", woningen die gekoppeld zijn aan een middenstandsbedrijfsruimte (bijvoorbeeld winkelwoningen).
Welke Rechter is absoluut bevoegd kennis te nemen van een vordering in een huurgeschil bij woonruimte of bedrijfsruimte?
De rechter van de rechtbank, sector kanton, ofwel de Kantonrechter.
Welke Rechter is relatief bevoegd kennis te nemen van een vordering in een huurgeschil bij woonruimte of bedrijfsruimte?
De rechter van de rechtbank waar de onroerende zaak is gelegen (dus niet waar de huurder feitelijk woont).
Voorbeeld: de huurder woont in Amsterdam, maar heeft een huurschuld met betrekking tot een bedrijfspand of woning in Utrecht. De rechtbank te Utrecht is dan bij uitsluiting bevoegd om van de vordering kennis te nemen.
Tot welk bedrag kan een vordering aanhangig worden gemaakt bij de Kantonrechter?
€ 5.000,00. Bij een geldvordering in een huurzaak ten titel van huur is er geen limiet.
Is bij elke geldvordering hoger beroep mogelijk?
Neen. Hoger beroep is mogelijk bij een vordering van meer dan € 1.750,00. In huurzaken waarbij is gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is altijd hoger beroep mogelijk ook als de huursom in hoofdsom minder is dan € 1.750,00.
Kan de verhuurder afwijken van de wet?
De meeste bepalingen van huur en verhuur van woon- en bedrijfsruimte zijn van dwingende aard. De huurder geniet een grote mate van bescherming. Er zijn echter bepalingen van regelend recht opgenomen, waardoor het dwingende karakter teniet kan worden gedaan.
Is de verhuurder verplicht aanmaning te doen bij optredende huurachterstand, indien de huur is bedongen te voldoen op een bepaald tijdstip?
Neen: indien de huur is verschuldigd op een overeengekomen fataal gestelde betalingstermijn. Reeds bij het overschrijden van een fataal gestelde betalingstermijn verkeert de huurder van rechtswege in verzuim, zonder dat een aanmaning daaraan vooraf behoeft te gaan.
Is de verhuurder verplicht aanmaning te doen bij optredende huurachterstand, indien de huur niét is bedongen te voldoen op een bepaald tijdstip?
Ja: indien er geen fatale betalingstermijn is overeengekomen. De verhuurder dient alsdan bij optredende huurachterstand de huurder schriftelijk in gebreke te stellen en daarbij een termijn stellen waarbinnen nakoming wordt verlangd. Indien nakoming binnen de gestelde termijn uitblijft is er sprake van verzuim.
Wat is een medehuurder bij huur/verhuur van woonruimte?
Een medehuurder is niet te verwarren met de contractuele (samen)huurder. Laatstgenoemde is tezamen met een (of meer andere) huurder(s) op de huurovereenkomst als contractant gemeld. De medehuurder is geen rechtstreekse contractpartij.
De wet stelt bij woonruimte dat de echtgenoot of de geregistreerde partner van de huurder van rechtswege medehuurder is, zolang de echtgenoot de woonruimte tot hoofdverblijf strekt. Bij het verlaten van de woning eindigt tevens de aansprakelijkheid. De contractuele (samen)huurder blijft in dat geval aansprakelijk, tenzij de huurovereenkomst is opgezegd en als zodanig door de verhuurder is aanvaard. Een medehuurder behoeft de huurovereenkomst niet op te zeggen.
Eindigt de huurovereenkomst ten opzichte van de medehuurder indien de huurovereenkomst met de huurder eindigt?
Een medehuurder wordt tot huurder gepromoveerd indien de huurovereenkomst met de huurder eindigt (door opzegging of door ontbinding). Ook bij overlijden van de huurder bij woonruimte zet de medehuurder de huurovereenkomst als huurder voort. Bij huuropzegging door de verhuurder dient tevens de huur(overeenkomst) te worden opgezegd tegen de medehuurder.
Is er ook sprake van medehuur bij huur/verhuur van bedrijfsruimte bekend?
Neen, het medehuurderschap is niet bekend bij huur/verhuur van bedrijfsruimte.
Is het juridische instrument van de exeptio non adimpleti contractus (enac) gelijk te stellen aan korting of compensatie?
Neen. Een beroep op de enac leidt slechts tot opschorting van de betalingsverplichting. De opschorting werkt niet bevrijdend.
De regelgeving met betrekking tot de huur en verhuur van bedrijfsruimte is ingewikkeld en bovendien verdeeld over het Burgerlijk wetboek en de Huurwet. Is er op dit gebied vereenvoudiging te verwachten?
De vraag is in actualiteit inmiddels achterhaald. Er is een wetsvoorstel genaamd: wijziging van de bepalingen betreffende huur en verhuur van bedrijfsruimte en intrekking van de Huurwet. Dit wetsvoorstel is inmiddels tot wet geworden per 1 augustus 2003.
Geniet een huurder van woon- of bedrijfsruimte ook bepaalde vormen van bescherming indien er geen schriftelijke huurovereenkomst is gesloten?
Ja. Ook mondelinge huurovereenkomsten zijn rechtsgeldig. De wet geeft aan de huurder een gedegen bescherming.
Moet u akkoord gaan met een voorgestelde regeling?
Neen. Artikel 6: 29 BW: De schuldenaar is zonder toestemming van de schuldeiser niet bevoegd het verschuldigde in gedeelten te voldoen.
In de regel geldt dat u als verhuurder ex artikel 6: 29 BW jo artikel 6: 44 BW geen deelbetalingen behoeft te accepteren. Dit is niet anders bij een ter fine van incasso gegeven vordering. Zonder uw toestemming is de huurder niet bevoegd de vordering in gedeelten te voldoen. U zal immers als verhuurder de aan de onroerende zaak verbonden kosten ook moeten (blijven) betalen (hypotheeklasten, onderhoudskosten, overige lasten e.d.).
De toelichting op artikel 6: 44 BW luidt: wanneer de schuldenaar een bedrag aanbiedt dat toereikend is voor de voldoening van kosten en verschenen rente, maar niet voor de voldoening van de hoofdsom, dan kan de schuldeiser krachtens artikel 29 de betaling voor zover het de hoofdsom betreft weigeren zonder in crediteursverzuim te geraken (TM, PG 6, p. 181).
Wie weet waar Willem Wolters woont?
Wijd weg.