Huurzaken | woonruimte | contracten
Huurovereenkomsten
Het aangaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met betrekking tot woonruimte is geen sinecure. Menig huurcontract is voorzien van een bepaling waarin de huur is ingegaan op een bepaalde datum voor de tijdsduur van (bijvoorbeeld) 1 jaar. Daarna wordt de huurovereenkomst van jaar tot jaar verlengd. Dit is geen huurovereenkomst voor bepaalde tijd, waardoor na het verstrijken van de bedoelde duur de huurovereenkomst zal zijn geëindigd. Geacht moet worden dat de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. Wat wel met dergelijke huurovereenkomsten wordt bereikt is de zogenaamde minimum duur; professionele verhuurders van formaat zijn niet gesteld op steeds wisselende huurdersbestanden; vandaar dat veelal een minimum duur wordt overeengekomen.
Jurisprudentie:
- Ktg. Steenwijk 21 mei 1980, Prg. 1981 nr. 1571
Huurovereenkomst voor de tijd van één jaar, met een regeling voor stilzwijgende verlenging met telkens één jaar:
deze mogelijkheid van stilzwijgende verlenging sluit uit dat deze overeenkomst kan worden opgevat als te zijn aangegaan voor bepaalde tijd, gelijk bedoeld in art. 1623e BW (thans 7: 232 lid 2 BW).
- Ktr. Rotterdam 7 juli 1987, WR 1988, 64
Weliswaar maakt de voorgedrukte huurovereenkomst gewag van een huurovereenkomst die voor de bepaalde tijd van 1 jaar gesloten
zou zijn, maar woningen plegen nu eenmaal voor onbepaalde tijd ge- en verhuurd te worden.
- Ktr. Arnhem 28 november 1988, WR 1989, 33
Hoewel de overeenkomst voor een jaar is aangegaan was het wel degelijk de bedoeling een overeenkomst voor langere, onbepaalde tijd aan te gaan. Behalve de bepaling in het huurcontract moet ook gekeken worden naar de aard van de overeenkomst en de bedoelingen van partijen. Tussentijdse opzegging mogelijk.
Bij de beëindiging van huurovereenkomsten die voor een bepaalde tijd zijn aangegaan moeten drie vragen onderscheiden worden:
Vraag 1. Kan de huur eindigen zonder opzegging?
Voor het antwoord op deze vraag is het bereik van de uitzondering naar zijn aard slechts van korte duur in art. 7: 232 lid 2 BW beslissend. Is aan de toepassingsvoorwaarden van deze uitzondering voldaan, dan blijft het dwingende huurbeschermingsstelsel geheel buiten toepassing, met als gevolg dat de vraag of een opzegging is vereist in de regel bepaald wordt door de inhoud van de overeenkomst, daar de alsdan toepasselijke artt. 7: 201 e.v. BW van regelend recht zijn. Overigens is opzegging altijd aan te bevelen.
Het wettelijk huurbeschermingsstelsel heeft als uitgangspunt dat huurbeëindiging niet mogelijk is zolang de huurder zijn verplichtingen nakomt. In samenhang daarmee geldt als hoofdregel dat de contractsvrijheid om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan zeer beperkt is. Aan partijafspraken over de duur van de overeenkomst kan alleen werking toekomen, indien voldaan is aan de toepassingsvoorwaarden van een van de volgende uitzonderingen:
1. naar zijn aard van korte duur (artikel 232 lid 2 BW);
2. gemeentelijk afbraakpand (artikel 232 lid 4 BW);
3. proefperiode (artikel 232 lid 3 BW );
4. tijdelijke verhuur onder gemeentelijk toezicht (art. 15-16 Leegstandwet);
5. bepaalde tijdbeding (artikel 274 lid 1 sub b jo artikel 274 lid 2, sub a, b en c BW);
6. derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6: 248 BW);
vraag 2. Kan de huur eindigen zonder rechterlijke tussenkomst?
In het geval een bepaalde tijdbeding niet onder het toepassingsgebied van naar zijn aard slechts van korte duur gebracht kan worden geldt:
1. dat steeds een opzegging is vereist (artikel 7: 271 BW)
2. dat de overeenkomst alleen door een rechterlijke uitspraak kan eindigen.
vraag 3. Geeft een bepaalde tijd beding een vaste aanspraak op huurbeëindiging door de rechter?
Het antwoord op deze vraag, of een verhuurder aan een bepaalde tijdbeding een vaste aanspraak op huurbeëindiging door de rechter kan ontlenen, is afhankelijk van de werkingssfeer van artikel 7: 274 lid 1 sub b BW jo artikel 7: 274 lid 2 sub a, b en c BW.
Het eerste zinsdeel van artikel 274 lid 2 stelt als toepassingsvoorwaarde voor de beëindigingsgrond dat de verhuurder uitdrukkelijk heeft bedongen dat het gehuurde na afloop van de bepaalde overeengekomen huurtermijn moet worden ontruimd: het schriftelijke ontruimingsbeding. Een bepaalde tijdbeding sec levert dus niet de beëindigingsgrond op. De verhuurder heeft ten aanzien van de bedongen ontruimingsverplichting een zware stelplicht en bewijslast, waaraan moeilijk valt te voldoen indien het beding niet schriftelijk is vastgelegd.