Huurzaken | woonruimte | contracten
Huurovereenkomst voor bepaalde tijd
Onderstaand treft u aan 3 modellen van te hanteren huurovereenkomsten voor bepaalde tijd bij huur-verhuur van woonruimte, ook wel genaamd: diplomatenovereenkomst. Dit zijn strikt genomen de 3 enige wettelijke opgesomde mogelijkheden om voor bepaalde tijd te kunnen verhuren. Het wetsartikel ziet alleen toe op het geval de terugkerende eigenaar (7: 274 lid 2 sub a en b BW) of huurder (7: 274 lid 2 sub c BW) de woning (weer) als woning in gebruik wil nemen. Andere gebruiksbestemmingen spelen hierbij geen rol. Zo is het niet mogelijk om voor bepaalde tijd te verhuren op grond van het feit dat de eigenaar het pand op termijn leeg en ontruimd wil verkopen. Koop breekt geen huur. In dusdanig geval zal u moeten kiezen voor de verhuur naar zijn aard van korte duur of u zal een vergunning moeten aanvragen op grond van de Leegstandwet om voor de bepaalde tijd te kunnen verhuren
als PDF bekijken.
Bij de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen, rolnummer 74, 2003, van toepassing verklaard en bijgevoegd.
Bij de samenstelling van de huurovereenkomsten voor bepaalde tijd is de grootste zorg besteed. Veranderingen of aanpassingen doen afbreuk aan de juridische waarde. Om reden dat niet voor elke casus een eensluidende huurovereenkomst kan worden geredigeerd, is het van onze site te ontlenen model voor eigen rekening en risico. Overigens is er een hypotheekverstrekker in Nederland die het door ons opgestelde model aan de hypotheekgever (de persoon die het huis in onderpand geeft aan de geldverstrekker, in ruil voor een lening) verplicht stelt wil er toestemming worden verleend voor verhuur voor bepaalde tijd (hypotheekbeding).
Via onderstaande links kunt u online een door u gewenst model invullen en direct printen:
1. De verhuurder heeft de woonruimte niet zelf bewoond noch heeft hij deze eerder verhuurd. Verhuurder wil en zal de woning zelf betrekken, na de afloop van de termijn waarvoor de onderhavige huurovereenkomst wordt aangegaan:
huurovereenkomst bepaalde tijd | 274 lid 2 sub a BW
2. De verhuurder is zelf de vorige bewoner van de onderhavige woonruimte. Verhuurder wil en zal de woning zelf opnieuw betrekken, na de afloop van de termijn waarvoor de onderhavige huurovereenkomst wordt aangegaan:
huurovereenkomst bepaalde tijd | 274 lid 2 sub b BW
3. De verhuurder heeft de vorige huurder het recht gegeven om na afloop van die termijn de woning opnieuw te betrekken.
Verhuurder wil deze vorige huurder daartoe gelegenheid geven. Verhuurder wil en zal de woning opnieuw laten betrekken door de vorige huurder van de onderhavige woning, na de afloop van de termijn waarvoor de onderhavige huurovereenkomst wordt aangegaan:
huurovereenkomst bepaalde tijd | 274 lid 2 sub c BW.
In alle ándere gevallen mist de verhuurder de bevoegdheid om al bij het aangaan van de huur rechtsgeldig een ontruimingsverplichting te bedingen. De enig mogelijke denkbare uitvlucht: de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid.
Denkt u er aan dat ook bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te allen tijde huuropzegging is vereist. Om u als verhuurder daaraan te herinneren zijn de regels van huuropzegging uitgebreid in het contract opgenomen. Ook aan de eventuele echtgeno(o)t(e) of geregistreerde partner van de huurder dient de huurovereenkomst separaat te worden opgezegd, zolang het gehuurde die echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner tot hoofdverblijf strekt. Het is aan te bevelen ten tijde van de voorgenomen huuropzegging bij het bevolkingsregister te informeren of uw huurder (inmiddels) is gehuwd of een geregistreerd partnerschap is aangegaan. Het verdient aanbeveling om de huuropzegging door een jurist te laten opstellen. De huurovereenkomst eindigt dus niet van rechtswege bij het bereiken van de einddatum. Zonder tijdige en rechstgeldige huuropzegging geldt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. U zal dan moeten terugvallen op de algemene opzeggingsgronden. Deze staan limitatief opgesomd in de wet.
Ga een all-in huurprijs uit de weg
Ga een zogenaamde all-in huurprijs uit de weg, als zijnde wettelijk verboden. Maak een duidelijk onderscheid tussen de kale huur en eventueel bijkomende betalingsverplichtingen. Een all-in huurprijs heeft tot gevolg dat er geen huurverhoging kan worden berekend; de kale huurprijs is immers niet te herleiden. Tevens kan een afrekening servicekosten niet worden berekend zulks bij gebreke van een aantoonbaar bedongen voorschotbedrag.
Fixatie van bijkomende servicekosten is niet de bedoeling van de wetgever. Zie: Tweede Kamer, vergaderjaar 2002/2003, 28 721, nr. 6: zij hebben gevraagd of voor de servicekosten geen huurbescherming voor huurders van woonruimte meer bestaat, waarbij zij ervan zijn uitgegaan dat partijen ter zake van deze kosten een vast bedrag (lees: fixatie) kunnen overeenkomen, waarvan niet afgeweken kan worden.
Deze vraag moet ontkennend worden beantwoord. Zoals is uiteengezet in de nota naar aanleiding van het verslag (Kamerstukken II, 1999/2000, 26 089, nr. 6) bij artikel 260 gaat de regeling van de artikelen 259/261, evenals die van de huidige artikelen 12 en 13 van de Huurprijzenwet woonruimte, ervan uit dat jaarlijks door de verhuurder servicekosten in rekening worden gebracht en dat daarover ook jaarlijks hetzij overeenstemming moet worden bereikt, hetzij een uitspraak van de huurcommissie en eventueel de kantonrechter moet worden gevraagd. In dat stelsel past niet dat het bedrag van de servicekosten voor de gehele huurperiode wordt gefixeerd. Deze regeling is blijkens artikel 265 van dwingend recht. Daarnaast bevat artikel 261 een regeling betreffende het voorschotbedrag dat de huurder ter zake van servicekosten verschuldigd is. Volgens lid 3 van dit laatste artikel kan de huurcommissie op verzoek van de huurder het voorschotbedrag verlagen tot een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot deze kosten. De bescherming van de huurder zit evenwel primair in zijn recht jaarlijks tegen het bedrag van de servicekosten zelf op te komen.
Dit geldt tevens voor geliberaliseerde huurovereenkomsten (!), met dien verstande dat de huurcommissie dan geen rol speelt.